ایران پرسمان - اقتصاد آنلاین / مسکن سال‌های سال است که در کشور به یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است؛ دغدغه‌ای که کارشناسان معتقدند، بیش از آنکه ناشی از کمبود زمین باشد، در شیوه مدیریت و سیاست‌گذاری ریشه دارد.
برخی از کارشناسان بر این باور هستند که بخش خصوصی به‌دلیل نبود زمین قابل ساخت و تسهیلات مسکن از بازار مسکن عقب‌نشینی کرده است و حبس زمین از یک سو و نبود تسهیلات مسکن باعث شده تا بخش خصوصی نتواند برای تولید مسکن اقدام کند.
اما سوال این است که آیا حبس و احتکار زمین از سوی دولتی ها نیز صحت دارد؟ اگر چه سازمان ملی زمین و مسکن هر گونه احتکار زیمن را رد می کند و معتقد است که هر نقطه ای که زمینه و ظرفیت ساخت و ساز داشته باشد زیر بار تولید مسکن می رود.
به هر سوی افت قابل توجه پروانه های ساختمانی در بهار 1404 که با کاهش 23 درصدی پروانه‌های ساختمانی و سقوط 33 درصدی زیربنای شروع‌شده همراه است این تهدید را برای بخش مسکن و آینده این بخش متصور می کند که باید راهکار ویژه ای به جلوگیری از حبس احتمالی زمین از سوی دولتی ها و بخش خصوصی اندیشیده شود. راهکاری که به نظر می رسد یکی از آنها ماده 50 برنامه هفتم پیشرفت و اجرای دقیق و به موقع آن باشد.
بازار ![]()
حمیدرضا آرامی، کارشناس مرکز تحقیقات مجلس، در پاسخ به این پرسش که آیا حبس زمین از سوی دولتی ها و یا بخش خصوصی این روزها رواج یافته است؟ و اگر وجود دارد چه تبعاتی خواهد داشت؟ گفت: اگر بخشی از ظرفیت زمین‌های دولتی به‌موقع وارد چرخه ساخت‌وساز می‌شد، امروز بخش مهمی از مشکلات بازار مسکن وجود نداشت.
وی با اشاره به سهم بالای زمین و تاثیر آن بر کیفیت زندگی، خاطرنشان کرد: 70 درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است، وقتی دولت زمین کافی عرضه نمی‌کند، نتیجه طبیعی آن احتکار، جهش قیمت، کوچک شدن واحد‌های مسکونی و افت کیفیت زندگی است.
کارشناس مرکز تحقیقات مجلس در پاسخ به این پرسش که آیا در برنامه هفتم توسعه راهکاری برای جلوگیری از حبس زمین دیده نشده است؟ گفت: اتفاقا در برنامه هفتم دیده شده است اما برخی به دنبال حذف ماده 50 برنامه هفتم هستند. با حذف این ماده قانونی بدون تردید شاهد گسترش سوداگری در اطراف شهرها خواهیم بود. امروز احتکار گسترده دولتی و خصوصی در حوزه مسکن وجود دارد. تهران به‌تنهایی 8 برابر لندن خانه خالی از سکنه دارد. ماده 50 ابزار مهمی برای تحریک عرضه و ناامید کردن محتکران از رشد بی‌رویه قیمت‌ها است. این ماده می‌تواند سیگنال جدی برای کنترل سفته‌بازی در زمین و مسکن ایجاد کند. اما حذف این ماده به تقویت رفتار‌های سوداگرانه و استمرار وضع موجود کمک خواهد کرد.
مدیریت عرضه زمین؛ چالش اصلی مسکن
کارشناس مرکز تحقیقات مجلس، با اشاره به موضوع کمبود زمین برای ساخت مسکن، تأکید کرد: مسئله اصلی کمبود زمین نیست، بلکه نحوه مدیریت، آزادسازی و سیاست‌گذاری در عرضه زمین است. در کشور با سوءبرداشت جدی نسبت به مفهوم سکونت و اثر کیفیت محیط زیست بر رفتار اجتماعی مواجه هستیم. امروز بسیاری از ناهنجاری‌ها و مشکلات روانی ریشه در کیفیت پایین معماری و شهرسازی دارد. حتی در پژوهش‌های اخیر، رابطه مستقیم میان اختلالات روانی، کاهش شادکامی و کیفیت پایین فضای سکونت تأیید شده است.
قانون جهش تولید مسکن؛ بندی مهم به سود مردم
آرامی افزود: شاخص دسترسی موثر به مسکن در ایران طی چند دهه گذشته به یکی از ضعیف‌ترین سطوح در میان کشور‌های جهان رسیده است؛ وضعیتی که حتی از برخی کشور‌های بحران‌زده نیز نامطلوب‌تر است. 70 درصد قیمت مسکن مربوط به زمین است، وقتی دولت زمین کافی عرضه نمی‌کند، نتیجه طبیعی آن احتکار، جهش قیمت، کوچک شدن واحد‌های مسکونی و افت کیفیت زندگی است. اگر بخشی از ظرفیت زمین‌های دولتی به‌موقع وارد چرخه ساخت‌وساز می‌شد، امروز بخش مهمی از مشکلات بازار مسکن وجود نداشت.
آرامی گفت: بندی از قانون جهش تولید مسکن که هدفش افزایش عرضه زمین بود، زمان دولت شهید رئیسی با سختی تصویب شد، اما اکنون همان جریان‌هایی که آن زمان با آن مخالفت می‌کردند، امروز نیز برای حذف آن تلاش می‌کنند؛ در حالی که این بند یکی از معدود احکام واقعی به نفع مردم بوده است.
پیشرفت ظاهری، اما کیفیت فرسوده
او در ادامه در پاسخ به این پرسش که وزارت راه مدعی افزایش ظرفیت سکونتگاهی است گفت: اگر هم افزایش محدودی انجام شده باشد، باید کیفیت اجرای آن را بررسی کرد. در برخی شهرها پروژه‌های نهضت ملی با تراکم 500 نفر در هکتار ساخته شده؛ در حالی که تراکم استاندارد اروپا حدود 30 نفر در هکتار است. این یعنی ما عملاً بافت فرسوده آینده را امروز تولید کرده‌ایم؛ واحد‌های کوچک 70 تا 80 متری، برج‌سازی‌های 6 و 7 طبقه و حذف کامل فضا‌های عمومی؛ بنابراین آنچه به‌عنوان پیشرفت 70 درصدی مطرح می‌شود، پیشرفتی که نه در کیفیت بلکه در ظاهر است.
آرامی اضافه کرد: در مناطق محدودی مانند یزد یا پرنیان قم نمونه‌های باکیفیت‌تری وجود دارد، اما در اکثر نقاط کشور روند توسعه مسکن به‌گونه‌ای است که فرسودگی زودرس را رقم می‌زند. حتی اجرای تکالیف جمعیتی قانون نیز در برخی استان‌ها رعایت نشده است.
هزینه 6 هزار میلیارد تومانی؛ عدد واقعی؟
این کارشناس مرکز تحقیقات مجلس درباره ادعای دولت مبنی بر اینکه افزایش 330 هزار هکتاری محدوده شهرها 6 هزار میلیارد تومان هزینه دارد، گفت: وقتی تصمیم بر اجرا نشدن یک قانون باشد، طبیعی است که اعداد درشت و پرهزینه مطرح شود. بخشی از این هزینه‌ها مربوط به زیرساخت‌های پایه است، اما مهم‌تر از همه هزینه‌های پنهانِ ساخت‌وساز‌های متراکم است. براساس آمار، زنان ساکن در واحد‌های مرتفع دو برابر بیشتر از زنان ساکن در منازل حیاط‌دار به خدمات روانشناسی نیاز پیدا می‌کنند. همچنین کاهش شادکامی در دختران جوانِ ساکن آپارتمان‌های کوچک و مرتفع 73 درصد بیشتر است. این هزینه‌ها بر نظام سلامت، آموزش و حتی دستگاه قضایی تحمیل می‌شود. مقایسه واقعی باید میان هزینه‌های زیرساختی توسعه افقی و هزینه‌های پنهان توسعه عمودی انجام گیرد.»
شهرداری بیشترین سود را از فروش تراکم می‌برد
او در پاسخ به این پرسش که ذینفعان وضعیت فعلی چه کسانی هستد؟ دولتی یا بخش خصوصی؟ اظهار کرد: اولین گروه، شهرداری‌ها هستند. از سال 1368 که شهرداری موظف شد درآمد خود را تامین کند، فروش تراکم و تخلف‌فروشی تبدیل به منبع اصلی درآمد شد. وقتی عرضه زمین محدود می‌شود، فشار تقاضا به سمت ارتفاع می‌رود و شهرداری بیشترین سود را از فروش تراکم می‌برد. دومین گروه سازمان‌ها و نهاد‌های دولتی و شبه‌دولتی هستند که بخش عظیمی از املاک و برج‌های لوکس را در اختیار دارند، اما نه می‌فروشند و نه اجاره می‌دهند. تنها بانک‌ها بیش از 37 میلیون مترمربع ملک دارند. کاهش عرضه زمین و حذف ماده 50 عملاً ارزش دارایی آنها را بیشتر می‌کند.
آرامی افزود: سوداگران خرد و دلال‌ها نیز در این چرخه سود می‌برند، اما بازیگران اصلی و ذینفعان واقعی همان دو گروه بزرگ؛ شهرداری‌ها و نهاد‌های مالک املاک عمده هستند. حذف این ماده در نهایت به زیان مردم، به‌ویژه نسل جوان و دهک‌های کم‌درآمد است.
به هر سوی کمبود زمین آنطور که کارشناسان حوزه شهری می گویند باعث خواهد شد که هزینه معیشت برای خانوار ایرانی تا 33 درصد افزایش پیدا کند و اگر توجهی به 1.8 میلیون هکتار زمین در محدوده و حریم شهرها نشود قطعا در آینده شاهد بیشتر شدن سقوط ساخت و ساز خواهیم بود.